서울시는 2024년 8월21일 제12차 도시계획위원회를 개최하고 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)’ 재정비(안)을 수정가결했다.

이번에 수정가결된 기본계획은 정비사업 활성화를 통한 안정적 주택공급과 도시 매력을 높이기 위한 주거공간 대개조라는 두 가지 목표 아래 정비사업 지원을 위한 구체적인 실행계획을 담고 있다.

기본계획은 사업성 개선을 통한 안정적인 주택공급을 위해 ▴사업성 보정계수 도입 ▴현황용적률 인정 ▴1․2종일반주거지역 및 준공업지역 등의 용적률 기준 완화 ▴공공기여율 완화 등 합리적으로 개편했다.

단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이고 사업성을 높여주기 위해 사업성 보정계수는 지가뿐 아니라 단지 규모․세대밀도 등을 고려해 ‘허용용적률’에 보정계수를 최대 2.0까지 적용해 주는 제도다. 시는 현재 20% 수준인 ‘허용용적률 인센티브 범위’를 최대 40%까지 늘려 사업성을 보전해 줄 계획이다.

사업성에 직결되는 ‘분양가격’이 지가에 비례함을 고려하여 지가가 낮을수록 보정계수를 높게 산정, 사업성을 높여주는 것이다. 재건축의 경우에는 지가가 낮을수록, 단지 면적이 작을수록, 단위면적당 기존 세대수가 많을수록 높게 산정된다.

예컨대 ‘기준용적률 210%에 허용용적률 20%’인 3종 지역에 최대 2.0을 적용하면 허용용적률이 40%로 올라 분양주택이 최대 10%p(분양 275%․임대 25%→ 분양 285%․임대 15%) 늘어나 사업성 개선을 기대할 수 있다.

또한 ‘재건축’은 현재 단지 현황용적률이 허용용적률보다 높은 경우에도 일반적인 용적률 체계에 따라 기준용적률부터 시작, 허용용적률 이상은 ‘공공기여’를 통해서만 확보할 수 있었으나 이제 재건축 과밀단지는 현황용적률까지 공공기여 없이 온전히 확보 가능해진다.

아울러 시는 재개발에만 허용하던 ‘사업성 보정계수’와 ‘현황용적률’ 중복 적용을 재건축에도 일부 허용한다고 밝혔다.

예를 들어, 현황용적률을 인정받은 과밀단지도 일반단지의 허용용적률 인센티브량(최대 20%p)만큼은 사업성 보정계수를 적용할 수 있도록 하여 사업성이 낮은 단지의 경우 허용용적률이 최대 현황용적률보다 20% 더 높게 결정될 수 있게 했다.

또 열악한 1․2종일반주거지역의 용적률과 높이를 완화하고, 기존에 주거가 밀집된 준공업지역의 주거환경 개선 및 주택공급 확대를 위해 용적률을 완화한다. ‘1종일반주거지역’은 4층 이하 높이 규제를 폐지하고 법령에 따른 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용하며, 상한 및 법적상한용적률을 기존 150%→ 200%까지 확대한다.

그간 허용용적률 10%p였던 2종일반주거지역은 20%p로 확대하고, 기존에 3종일반주거지역과 동일하게 적용해 왔던 준공업지역은 법적상한용적률(400%)까지 완화 받을 수 있게 된다.

공공기여 관련, 용도지역 상향에 따른 공공기여가 과도하지 않도록 1단계 종상향 시 공공기여 비율을 ‘10%’로 축소하고, 임대주택 및 전략용도시설을 도입하는 경우 상한용적률에 적용되는 건축물의 기부채납 계수를 0.7에서 1.0으로 높여 사업추진 여건을 개선하였다.

시는 각종 규제, 주민 반대 등으로 인해 재개발․재건축 추진이 어려운 ‘개발 사각지대’에 대해서도 공공지원 확대, 인센티브 연계를 통해 양질의 주택이 빠르게 공급될 수 있도록 소규모정비형 주거환경개선사업(휴먼타운 2.0)을 추진한다.

‘휴먼타운 2.0’은 재개발이 어려운 저층주택 밀집 지역에 개별건축을 지원하는 방식으로, 단독(다가구)․다세대․연립·도시형생활주택 등 서민 주거 사다리 역할을 하는 비(非)아파트 공급을 촉진하기 위한 사업이다. ▴특별건축구역․건축협정 집중구역·리모델링 활성화 구역 지정을 통한 용적률․건폐율 등 건축기준 완화 ▴전문가 컨설팅 지원(휴머네이터) ▴건축주의 사업비 부담 경감을 위해 사업비 30억원까지 대출이자의 최대 3% 지원 및 세제 감면 등 금융지원 ▴도로․공영주차장 등 주민 생활편의 기반시설 확충 등 주거환경을 실질적으로 개선할 수 있도록 지원한다.

시는 이번에 도시계획위원회 수정가결 내용을 반영하여 14일간의 재공람 공고를 거쳐 9월 기본계획 재정비안을 최종 고시할 예정이다.