서울시가 향후 5년간 정비사업의 방향성을 제시하는 기본계획을 손봤다. 2015년 ‘2025 기본계획’ 수립 후 10여년만으로, 그간 변화한 도시 여건․주택경기 등을 반영해 ‘주거 안정과 주거만족 실현 도시’를 목표로 한 새로운 방안이 담겼다.

서울시가 사업성 부족으로 추진이 안 되거나 더딘 정비사업을 활성화하고 최신 사회․제도적 변화를 충분히 반영하기 위해 ‘2030 서울특별시 도시․주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)’을 재정비한다고 밝혔다. 5월30일 주민공람을 시작으로 오는 9월 최종 고시될 예정이다.

‘2030 기본계획’은 주거지역을 대상으로 ▴주택정비형 재개발 ▴재건축 ▴주거환경개선사업의 기본방향을 제시하는 정비사업 부문 최상위 계획이다. 특히 지난 3월 내놓은 ‘재개발·재건축 사업지원’ 중 사업성 보정계수‧현황용적률 인정에 대한 적용방안도 새롭게 담겼다.

2015년 11월 ‘2025 기본계획’ 재정비 후 2021년 9월(1차), 2024년 2월(2차) 두 차례 변경을 거쳐 각종 여건 변화를 반영, 올해 새롭게 수립됐다.

시는 당초 보존 중심이었던 ‘2025 기본계획’을 전환, ①정비사업 활성화를 통한 안정적 주택공급 ②도시 매력을 높이기 위한 주거공간 대개조라는 두 가지 목표에 초점을 두고 계획을 수립했다.

‘2025 기본계획’이 경직된 용적률․높이 계획, 정비사업 대상지 축소로 최근 주택경기 변화와 2040 서울도시기본계획의 보행일상권․녹지생태도심 등을 능동적으로 담아내기 어려웠던 점이 보다 유연하게 개선됐다.

<사업성 보정계수, 현황용적률 인정 등으로 ‘사업성 개선’해 안정적인 주택공급>

사업성 개선을 통한 안정적인 주택공급을 위해 사업성 보정계수 도입, 현황용적률 인정, 1․2종일반주거지역 및 준공업지역 등의 용적률 기준을 완화하고 공공기여율 등도 합리적으로 개편했다.

‘사업성 보정계수’는 단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이고 사업성을 높여주기 위해 지가뿐 아니라 단지 규모․세대밀도 등을 고려해 ‘허용용적률’에 보정계수를 최대 2.0까지 적용(재개발은 지가만 고려)해 주는 제도다. 시는 현재 20% 수준인 ‘허용용적률 인센티브 범위’를 최대 40%까지 늘려 사업성을 보전해 줄 계획이다.

사업성에 직결되는 ‘분양가격’이 지가에 비례함을 고려해 지가가 낮을수록 보정계수가 높게 산정, 사업성을 높여주는 것이다. 재건축의 경우에는 지가가 낮을수록, 단지 면적이 작을수록, 단위면적당 기존 세대수가 많을수록 높게 산정된다.

예컨대 ‘기준용적률 210%에 허용용적률 20%’인 3종 지역에 최대 2.0을 적용하면 허용용적률이 40%로 올라 분양주택이 최대 10%p(분양 275%․임대 25%→ 분양 285%․임대 15%) 늘어나 사업성 개선을 기대할 수 있다.

이미 현행 조례나 허용용적률을 초과해 건축돼 사업성이 떨어지는 단지나 지역에는 ‘현황용적률’을 기준용적률(재개발) 또는 허용용적률(재건축)로 인정하는 등의 방안으로 사업성을 최대한 보전해 준다.

‘재개발’은 1종 또는 2종일반주거지역 내 조례용적률(1종 150%, 2종 200%)을 초과하는 건축물의 대지면적 비율에 따라 최대 법적상한용적률까지 기준용적률로 인정한다.

<현황용적률 산정기준>

‘재건축’은 현재 단지 현황용적률이 허용용적률보다 높은 경우에도 일반적인 용적률 체계에 따라 기준용적률부터 시작, 허용용적률 이상은 ‘기부채납’을 통해서만 확보할 수 있었으나 이제 재건축 과밀단지는 현황용적률까지 기부채납 없이 온전히 확보 가능해진다.

참고로 서울 시내에는 2004년 종세분화 이전 적법하게 건립됐음에도 불구, 관련 제도 변경으로 현재는 과밀단지가 돼버려 사업이 정체된 노후단지 149단지(8.7만 세대)가 있다. 이번 기본계획 재정비로 이러한 단지가 사업추진에 탄력을 받게 될 것으로 기대된다.

다만 시는 ‘사업성 보정계수’와 ‘현황용적률 인정’ 모두가 적용되는 단지의 경우, 허용용적률 산정 시 사업성을 개선해 주는 두 가지 방안 중 유리한 한 가지 방법만 적용할 수 있도록 할 방침이다.

또 열악한 1․2종일반주거지역 및 준공업지역 중 기존 주거밀집지역의 주거환경을 개선해 주기 위해 용적률과 높이를 완화한다. ‘1종일반주거지역’은 4층 이하 높이 규제를 폐지하고 법령에 따른 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용하며, 상한 및 법적상한용적률을 기존 150%→ 200%까지 확대해 준다.

그간 허용용적률 10%p였던 ‘2종일반주거지역’은 20%p로 확대하고, 기존에 3종일반주거지역과 동일하게 적용해 왔던 준공업지역은 법적상한용적률(400%)까지 완화받을 수 있게 한다.

공공기여 비율은 1단계 종상향 시 ‘10%’로 동일하게 적용토록 조정, 과도한 공공기여로 인해 용도지역 상향 효과 등 사업추진 동력이 상쇄되지 않게끔 하고, 임대주택 및 전략용도시설 도입 시 건축물 기부채납 계수를 1.0으로 완화해 준다.

시는 각종 규제, 주민 반대 등으로 인해 재개발․재건축 추진이 어려운 ‘개발 사각지대’에 대해서도 공공지원 확대, 인센티브 연계를 통해 양질의 주택이 빠르게 공급될 수 있도록 소규모정비형 주거환경개선사업(휴먼타운 2.0)을 추진할 계획이다.

‘휴면타운 2.0’은 전면 철거형 아파트 개발이 아니라 개별건축을 지원하는 방식으로, 다가구․다세대․연립주택 정비를 지원하는 주거 안정사업이다. ▴특별건축구역․건축협정 집중구역·리모델링 활성화 구역 지정을 통한 용적률․건폐율 등 건축기준 완화 ▴전문가 컨설팅 지원(휴머네이터) ▴공사비 대출․세제 감면 등 금융지원 ▴도로․공영주차장 등 기반시설 확충 등 주거환경을 실질적으로 개선할 수 있는 지원이 제공된다.

<열린단지, 기반시설 입체‧복합화 등 통해 주거공간 대개조로 도시 매력 극대화>

‘정비사업’을 통해 도시 매력을 극대화해 도시경쟁력을 끌어 올리는 동시에 공공성도 함께 확보하기 위해 다양한 인센티브 방안도 마련했다.

보행중심 생활공간(열린 공간), 세대 맞춤형 생활환경, 친환경․미래 변화 대응 등 주거공간 대개조를 위해 허용용적률 ‘인센티브 항목’을 기존 6가지→ 12가지로 대폭 확대했다.

공공보행통로․열린단지를 조성하거나 저출산, 초고령화에 대응한 돌봄․고령서비스시설을 설치할 경우 인센티브를 주고 장애인 등을 위한 배리어프리 인증, 층간소음 방지를 위한 바닥 충격음 성능등급에 따른 차등 인센티브도 제공한다.

환경친화적이면서도 매력적인 주거지를 위해 친환경 건축물, 장수명주택, 우수디자인․수변친화공간 조성 시에도 인센티브를 주고 공동주택 안전성능(소방․피난) 개선, 저류지 설치, 도심항공교통 시설 등 설치 시에도 인센티브를 주기로 했다.

둘째로, 기본계획에 정비사업 추진 시 ‘기반시설 입체․복합화’ 등을 통해 토지 공간을 효율적이고 합리적으로 활용할 수 있게끔 반영했으며, 도로 등 기존 기반시설도 해당 구역과 주변과의 연계성 등을 고려해 이전․재배치 등 재구조화를 검토할 수 있도록 했다.

당초에는 공공시설별 각각의 토지로 기부채납 받던 것을 ‘시설 입체․복합화’를 통해 불필요한 토지기부채납을 최소화, 서울 시내에 가용한 주택용지를 추가로 확보할 수 있도록 할 예정이다.

시는 6월13일까지 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)’ 재정비(안) 주민공람을 진행하고, 이후 시의회 의견 청취, 도시계획위원회 심의를 거쳐 오는 9월 최종 고시한다는 방침이다.

한병용 서울시 주택정책실장은 “이번 ‘2030 기본계획’ 재정비를 통해 정비여건이 대폭 개선, 그동안 사업추진 동력이 부족했던 사업장에 숨통을 틔울 것으로 기대된다”며 “기본계획 재정비 이후에도 지속적으로 제도를 손질, 발굴해 시민의 주거 안정과 쾌적한 주거환경을 위해 계속 노력하겠다”고 말했다.